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順 序 |
内 容 |
チェック |
| １ |
相 談 |
チラシ・新聞・雑誌・インターネット・紹介などにより購入意欲が鮮明になってきた時が不動産購入の時期です。先輩や友人、親、兄弟親戚の方と相談して様々なアドバイスを受けることです。不動産の見方や査定、進め方は専門の不動産業者とよく相談しましょう。
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広く情報を得るため積極的な相談が必要です。満遍なく意見を述べて希望や好みを積極的に主張します。物件自体の内容をはじめ環境や通勤距離などをマメに質問しましょう。都市計画や建築計画での規制をたずねて下見や案内時のために知識を蓄えておきましょう。 |
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| ２ |
資金計画 |
希望物件の価格帯調査をして物件を整理し、その後に資金計画をたてます。諸費用は購入価格の10％から20％を目安にして価格に算入します。ご夫婦やご家族の方は全員が当事者、生活必要資金とローン支払いの割合を念頭にいれて無理のない資金計画をたてましょう。ライフプランの中心的計画になりますので立案・修正を繰り返し、資金計画を立てましょう。 |
費用は仲介手数料・登記費用・ローン手数料・保証料・火災保険料・収入印紙代などが必要で金融機関へのローン申請後に分かってきます。物件価格に諸費用、リホーム代を上乗せした金額を申請する場合はその手続き費用も増えてきます。夫婦やご家族の理解と意気込みを計画に反映しましょう。他に引越代、固定資産税の負担分、不動産取得税、改装の見積りや物件内外の装飾も予算化するとなお良いでしょう。 |
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| ３ |
下見・見学 |
業者に物件を案内してもらいます。見学するのは楽しい反面、こわさもあります。だまされたり、高く買わされたり、押し付けられないかと、不安が多いもの。緊張して相当に疲れます。しかし、誠実で真剣に見聞するうちに自分に適した物件に巡りあえます。全身の能力、知識を使って現場を多く見ることです。家選びの最も重要なところです。 |
実物を見れば図面や映像とイメージが異なることがあります。物件を立体的に捉えて感じとってください。実物が本物の物件であります。一件一件の評価が困難になり、汚れ、傷み、不朽などを見れば物件を選択することがますます厳しくなります。しかし、勇気をふるって前進すれば待望の物件に出会えます。ご家族の意志の疎通が命運を分けるのでは！
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| ４ |
申 込 み |
気に入った物件に出会ったら家族や夫婦でよく話しあうことです。意思が集約できたら購入申込みをしましょう。希望する条件があれば、明確に意思を表明します。条件付の申込みも可能。例えば「2000万円の物件を1700万円になれば買う」と意思表示することもできます。値段の交渉は真剣勝負、情熱が大きいほど希望条件が叶えられそうに思います。業者が仲介している場合は粘り強く交渉を依頼しましょう。 |
申込みには口頭で申し込む以外にお金を渡してする場合と書面に記入しての申込みがあります。また書面と金銭を共に提出してのものがありますが、売買成立の拘束力はありません。購入意思が確認されることの意味と理解しましょう。交渉や相談をするための日時を確保してもらう方便に利用されています。金銭を添えての申込みの場合は、手付金と違っていつでも返金される性質のものです。 |
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| ５ |
承 諾 |
購入申込みに対して物件の売主さんと交渉します。通常は仲介業者が仲立ちをして価格や条件などを話し合うことになります。その結果を購入申し込み者に連絡して仲介業務を遂行します。業者が売主のときは申込み条件を承諾したときに契約が成立します。ただし、業者に対しては【手付金」「クーリングオフ」「損害賠償」「瑕疵担保責任」などについて、特別に厳しい規制があります。 |
売主さんの承諾で売買が成立します。申込みと承諾が合致することで契約が成立したことになり、書面となる売買契約書を作成します。承諾には代金の承諾や決済、引渡し時期、瑕疵担保責任を売主、買主のどちらが負担するかなども含まれ売主さんは意思を表明します。申込みと承諾の合致は買うことと売ることの合致と同じであり、その証のために次の契約書を交わすことになります。 |
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| ６ |
売買契約 |
買い希望者と売主さんの意思が明確に合致すれば売買の成立となります。契約成立の証に売買契約書を作成しますが契約書作成前に重要な事柄についての説明があります。重要事項説明書と売買契約書を業者が作成して買主と売主が署名・捺印します。登記簿謄本や測量図で物件を特定し、住民票や運転免許証で本人であることを確認します。 |
通常は手付金を買主さんから売主さんに渡すケースがほとんどですが、手付金の支払が契約の成立要件ではありません。金額の多寡も買主と売主で取り決めるものですが、仲介業者が意見を述べて調整し、いくらかの手付金を交付して契約書を作成します。業者が売主の場合は厳しく規制されますが、仲介人として仲立ちすると売主さんと買主さんが権利義務の主体になります。 |
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| ７ |
ロ ー ン |
住宅ローンは住宅金融公庫などの公的ローンと民間ローンとがあります。申請者の都合で選択できます。両者の貸し出し条件は異なり、民間の金融機関は選択肢を多くして需要者を開拓しています。物件関係の書類と申請者の住民票や源泉徴収表を添付して借り入れの申込みをします。申込みは本人ができますが、ほとんどは仲介業者が代行して申請しています。 |
買主に代わって業者がローンを申請します。売買契約書の作成前の申請と作成後の申請がありますが金融機関との相談になります。金融機関は物件の担保評価と共に購入者自身の属性を調べ、融資の可否を検討しますが個人信用調査は個人情報保護と相容れない事柄でもあり、金融機関は厳格な取り扱いを求められます。融資するしないの決定、する場合の貸し出し金額は金融機関が決めることになります。 |
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| ８ |
決済と登記 |
不動産の所有権と売買代金が交換されることになります。買主は借り入れ融資金を使って代金を全額支払う（決済）ことにより不動産を取得します。特約がないかぎり決済と同時に所有権が移転します。買主は大金を支払うことで、売主は物件を譲り渡すことで緊張した場面を経験します。決済場所はローンを融資する金融機関で行います。全額現金で購入する決済は業者の事務所か司法書士事務所又は最寄の法務局で実施します。 |
買主は物件代金の残金をすべて支払い、売主は不動産の所有権を譲り渡します。支払いの視点から決済と言い、買主売主双方の権利の交換態様を捉えて取引と言われます。取引には買主と仲介業者、売主と仲介業者、抵当権者、融資をする金融業者、書類のチェックをして登記の代行をする司法書士が一同に会して進行します。取引する場所と日時は業者が主導して利害関係人と調整し、設定することになります。 |
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| ９ |
物件引渡し |
決済と物件の引渡しは同時に行われることが多いのですが、売主の都合で決済後数日の猶予期間をもうけることがあります。売買契約書には明確な日時を記載して、例外を許さない条項にするべきです。希望の物件を獲得しても使用することが出来なければ購入した意味がありません。又、運悪く引渡し前の天災地変発生で大きな問題に発展することもあります。問題のおきない権利の交換を実現できてこそ公正な取引となります。 |
売主が業者の場合はもとより、仲介業者は引渡しの実現まで責任を持つべきです。決済と同時に引渡しするように契約前から当事者でよく話し合い、調整に努力すべきです。万一、売主が契約内容と異なる建物の明け渡しをした場合や相当の期間、物件を占有して退去しないとき、売主は債務不履行の責任を問われ損害賠償を請求されることもあります。又、物件引渡し裁判で強制的に退去されることにもなります。 |
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○引渡し＝土地や建物を先方に渡して占有をかえる。
○明け渡し＝建物占有者が家財道具などの動産を処分して建物を権利者に渡す。
土地占有者が物置や残置物を処分し、空にして相手方に渡す。併せて占有者自身も退去する。
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